上海市農村村民住房建設管理辦法
第一章 總則
第一條 (目的和依據)
為加強本市農村村民住房建設管理，農村住房建設合理利用土地資源，推進新農村建設，根據有關法律法規和本市實際情況制定本辦法。
第二條 (適用范圍)
本辦法適用于本市行政區域內農民集體所有土地上農村村民的新建、改建、擴建和改建（以下簡稱村民住房建設）及其管理。
第三條 (相關語言的含義)
本辦法中以下用語的含義如下：
(一)農村村民，是指本市農村集體經濟組織成員，有本市常住戶口。
(二)個人建房是指單戶村民自行建房的活動。
(三)集體建房是指村民委員會組織實施新建農村村民住房的活動。
第四條 (管理部門)
上海市規劃國土資源管理局（以下簡稱市規劃國土資源局）是村民住房規劃、土地利用和配套設施建設的主管部門；區（縣）規劃土地管理部門負責村民住房規劃、土地利用和配套設施建設管理，鎮（鄉）土地管理辦公室作為派出機構實施相關管理工作。
上海市建設交通委員會（以下簡稱市建設交通委員會）是市村民建設活動的主管部門；區（縣）建設管理部門負責轄區內村民建設活動的監督管理。
區（縣）人民政府和鎮(鄉)人民政府負責轄區內村民建房的管理。受區(縣)規劃土地管理部門委托，鎮(鄉)人民政府對個人建房的農村建設規劃許可證進行審核發放，對個人建房進行開工檢查和竣工驗收；受區(縣)建設管理部門委托，對個人建房安全質量進行現場指導和檢查。
按照各自的職責，發展改革、農業、環保、綠化市容等有關部門協調實施本辦法。
第五條 (基本原則)
農村村民應當按照規劃、節約用地、集約化建設、安全施工、保護環境，開展房屋建設活動。
農村村民應尊重農村村民的生活習慣，堅持安全、經濟、適用、美觀的原則，注重建筑質量，完善配套設施，落實節能節地要求，體現農村特色。
第六條 (技術服務和知識宣傳)
市建設交通委員會應當會同市規劃國土資源局、市環境保護局、市綠化局等部門組織編制村民建設規劃技術標準、住宅設計標準和配套設施設置規范。
區（縣）人民政府和鎮(鄉)人民政府應當合理確定轄區內村民建房的布局、范圍和用地規模，統籌安排村民建房的管理。區(縣)建設管理部門和鎮(鄉)人民政府應當加強宣傳，向農村村民普及建房技術和質量安全知識。
第七條 (村民建房的方式)
城市鼓勵集體住房建設，引導村民逐步集中在規劃確定的居民點。該地區已實施集體住房建設的，不得申請個人住房建設；經批準的規劃確定保留村，未實施集體住房建設的，可以按規劃申請個人住房建設。
農村村民出售、贈與他人，或者將原住房改為營業場所，或者參與集體建設，申請建設的，不予批準。
第八條 (用地計劃)
區（縣）規劃土地管理部門應當按照市規劃土地資源局、市發展改革委員會發布的年度土地利用計劃指標，確定村民建設的年度土地利用計劃指標，并向鎮（鄉）人民政府分解。
鎮（鄉）人民政府審查建設申請，應當符合區（縣）規劃土地管理部門分解發布的村民建設年度土地規劃指標。
第九條 (公開辦事制度)
區（縣）規劃土地管理部門和鎮（鄉）人民政府應當實行公共服務制度，公布村民建設的申請條件、申請審批程序、審批工作時限、審批權限和年度土地利用計劃。
第十條 (宅基地使用規范)
農村村民只能有一個宅基地，其宅基地的面積不得超過規定的標準。現有宅基地面積在規定標準內，符合村規劃要求的農村村民，應當在原址改建、擴建或者改造，不得輕易新建。
農村村民按照規劃實施個人建筑的，應當在新房建成后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參與集體建設的，應當在新房分配后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會、村民小組依法收回，由鎮（鄉）人民政府或區（縣）規劃土地管理部門及時組織整理或復墾。
區（縣）人民政府在核發土地使用批準文件時，應當注明新房竣工后返還原宅基地的內容，并由鎮（鄉）土地管理辦公室監督實施。
第二章 個人建房
第十一條 (申請條件)
符合下列條件之一的村民需要新建、改建、擴建、重建房屋的，可以向常住戶口所在地村民委員會提出申請，并填寫《農村村民個人住房申請表》：
（1）居住人口中有兩名以上（含兩名）達到法定結婚年齡的未婚者（以合法有效的農村宅基地使用證或建房批準文件計算），其中一人要求分戶建房，符合區（縣）人民政府規定的分戶建房條件；
(二)家庭使用的宅基地總面積未達到本辦法規定的宅基地總面積標準的80%，需要在原址改建、擴建或者新建；
(三)宅基地按村鎮規劃調整，需易地新建；
(四)原宅基地被征用，該戶所在村或村民組建制尚未撤銷，具備易地建房條件的；
(五)原住房屬于危險住房，需要在原址重建；
(六)原有房屋因自然災害等原因滅失，需在原址易建或者改造；
(七)區(縣)人民政府規定的其他情形。
前款中的危險房屋是指根據我國危險房屋鑒定標準的有關規定，經市專業機構鑒定的危險等級為C級或D級，不能保證居住和使用安全的房屋。
第十二條 (集體經濟組織的審查程序)
村民委員會收到個人建房申請后，應當在村民者村民所在的村民小組公布，公布期限不少于30天。
在公告期間無異議的，村民委員會應當在《農村村民個人住房申請表》上簽署意見，并向鎮（鄉）人民政府提交書面申請；公告期間有異議的，村民委員會應當召開村民會議或者村民代表會議討論決定。
第十三條 (行政審批程序)
鎮（鄉）人民政府應當在收到村民委員會提交的《農村村民個人住房建設申請表》和建設申請人的書面申請后20天內，與鎮（鄉）土地管理辦公室進行現場審查。審查內容包括申請人是否符合條件、擬建土地是否符合規劃、擬建房屋的位置、層數、高度是否符合標準等。
鎮（鄉）人民政府審查后，應當將審查意見和申請材料報區（縣）人民政府批準建設用地；區（縣）人民政府應當在20日內批準。
經建設用地批準后，由區(縣)人民政府發給用地批準文件；鄉(鄉)人民政府發給農村建設規劃許可證。
第十四條 (公布審批結果)
區(縣)人民政府和鎮(鄉)人民政府應當公布村民建房審批結果，接受群眾監督。
第十五條 (宅基地范圍劃定及開工檢查)
經批準建房的村民，應當在開工前向鎮(鄉)土地管理所申請劃定宅基地范圍。
鎮（鄉）土地管理辦公室應當在10天內到現場測量和劃定宅基地，并通知鎮（鄉）人民政府派人到現場檢查，確認宅基地內建筑物的平面位置、層數和高度。
村民應嚴格按照土地批準文件和農村建設規劃許可證的規定進行施工。
第十六條 (施工圖)
農村村民建造兩層以上房屋的，應當使用合格的設計單位設計或者經審核的圖紙，或者免費使用市建設交通委員會推薦的一般圖紙。
市建設交通委員會應當組織實施向農村村民推薦一般圖紙的實施。
第十七條 (環衛設施配置要求)
個人建糞池應按規定同時建造。化糞池應遠離水源并密封。
第十八條 (竣工期)
鄉(鄉)人民政府在審核發放農村建設規劃許可證時，應當核實竣工期限。
易地新建房屋竣工期一般為1年，最長不超過2年。
第十九條 (竣工驗收)
個人建房完成后，應當通知鎮(鄉)人民政府竣工驗收。鎮(鄉)人民政府應當在收到申請后15日內到現場驗收。
鎮（鄉）人民政府應當提前通知鎮（鄉）土地管理辦公室，鎮（鄉）土地管理辦公室派員到現場檢查個人房屋是否按照批準的面積和要求使用土地。
經驗合格的，鎮(鄉)人民政府應當將驗收結果送區(縣)建設管理部門備案。
第二十條 (補建圍墻的程序)
村民需要在原宅基地范圍內補建圍墻的，應當經村民委員會批準，并向鎮（鄉）人民政府申請農村建設規劃許可證。
經批準后，村民應當在開工前向鎮（鄉）人民政府申請檢查；鎮（鄉）人民政府應當在15日內派人到現場檢查，確認圍墻的位置和高度。
補建圍墻的村民應當嚴格按照農村建設規劃許可證的規定進行施工；完成后，按照本辦法第十九條的規定進行施工 竣工驗收規定。
第三章 集體建房
第二十一條 (集體建房統籌安排)
區（縣）人民政府應當根據批準的鄉鎮規劃和實際情況，組織制定集體住房建設實施計劃。有條件的村民委員會可以按照本辦法實施集體住房建設。
第二十二條 (集體建筑規劃及土地審批)
實施集體建設項目的村民委員會應當依法向區（縣）規劃土地管理部門申請建設項目選址意見、建設用地規劃許可證和農村建設規劃許可證。在審批過程中，規劃土地管理部門應當咨詢環境保護、綠化等部門，明確污水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設施的建設要求。
村民委員會取得建設用地規劃許可證后，向區（縣）規劃土地管理部門提出土地申請：
(一)建設用地申請(包括項目選址、用地及居住人口規模、資金來源、原宅基地整理復墾計劃等。
(二)建設用地規劃許可證及其附圖；
(三)村民會議或者村民代表會議關于實施集體建設項目的決定；
(四)有關村民符合個人建房條件，同意參加集體建房的；
(五)住房配售初步方案(包括住房配售對象、配售面積、按規定退還的原宅基地等。
集體建設用地選址涉及村與村民小組之間宅基地調整的，村民委員會申請土地使用時，除前款規定的材料外，還應提交宅基地調整和協商補償的相關材料。
區(縣)規劃國土管理部門經批準，應當出具建設用地批準書。
第二十三條 (集體建筑工程建設管理)
適用國家和本市關于建設工程質量安全的管理規定。
集體建設項目應當按照規定向區（縣）建設行政管理部門辦理施工許可證、施工工程質量安全監督申報、竣工驗收備案手續。
區（縣）建設管理部門應當加強集體建設項目的工程質量和安全管理。
第二十四條 (集體建筑配售)
村民委員會召集村民會議或者村民代表會議討論決定集體建房的住房配售初步方案。
集體建設項目竣工驗收備案后，村民委員會應當根據初步住房配售計劃和經有關行政主管部門批準的事項，提交村民會議或者村民代表會議討論確定住房配售的具體計劃。
實施集體建設的村民委員會應當向符合集體經濟組織個人建設條件的村民出售房屋。鎮（鄉）人民政府應當對集體建設的配售情況進行監督檢查，檢查結果應當報區（縣）規劃土地管理部門備案。
村民委員會應當向村民公布集體建設和配售的成本構成，并接受村民的監督。
第二十五條 (集體建筑環衛設施配置要求)
生活垃圾收集容器和設施應當按照規定同時建設，集中收集糞便的管道和處理設施應當建設。
第二十六條 (集體建筑的相關標準和規范)
集體建房的實施應符合要求城市規劃管理技術規定、住宅設計標準及配套設施設置規范。
第四章 相關標準
第二十七條 (土地面積和建筑面積標準)
按下列規定計算個人建筑用地面積和建筑面積：
（1）宅基地總面積控制在150平方米至180平方米以內，其中建筑面積控制在80平方米至90平方米以內。不符合家庭條件的5戶可以增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑面積。
（2）6戶宅基地總面積控制在160平方米至200平方米以內，其中建筑面積控制在90平方米至100平方米以內。6人以上不符合家庭條件的家庭可以增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑面積。
區(縣)人民政府應當在前款規定的范圍內制定個人建房用地面積的具體標準。
區(縣)人民政府可以制定個人建筑面積標準。
第二十八條 (建筑占地面積計算標準)
個人建筑占地面積按下列規定計算：
(一)住房、獨立灶房、獨立衛生間等建筑占地面積按外墻勒腳的外圍水平面積計算；
(二)有屋頂、有立柱的室外走廊建筑面積按立柱外線水平面積計算；
(三)有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑面積按立柱外線或墻體外線的水平面積計算；
無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不得超過批準的宅基地。
第二十九條 (用地人數計算標準)
村民申請個人住房用地的人數，按村或村民組常住戶口計算。其中，領取本市獨生子女父母榮譽證書（或獨生子女證書）的獨生子女按兩人計算。
臨時遷出戶籍的現役軍人、武警、學生、服刑或者接受勞動教育的人員，以及符合區（縣）人民政府規定的其他人員，可以計入戶籍。
村民在本市其他地方已計入批準建房用地人數，或因宅基地拆遷享受補償安置的，不計入用地人數。
區(縣)人民政府可以制定個人建筑用地申請人數的具體鑒定辦法。
第三十條 (土地使用程序和標準)
原址改建、擴建、改建房屋或者按照規劃改建房屋的，應當辦理土地使用手續，并按照本辦法規定的土地使用標準執行。
第三十一條 (間距和高度標準)
鄉鎮規劃規定的個人房屋建設間距和高度標準的區域，按照鄉鎮規劃執行。鄉鎮規劃未完成或者雖已完成，但未規定個人房屋建設間距和高度標準的區域，按照下列規定執行：
（1）朝南北或朝南東（西）的房屋間距為南側建筑高度的1.4倍；朝東西方向的房屋間距不得小于較高建筑高度的1.2倍。老宅基地按上述標準改造困難的，朝南北或朝南東（西）的房屋間距為南建筑高度的1.2倍；朝東西方向的房屋間距不得小于較高建筑高度的1倍。
(二)相鄰房屋山墻(外墻至外墻)間距一般為1.5米，最多不超過2米。
（3）建筑總高度不得超過10米，其中底層高度為3米至3.2米，其余層每層高度為2.8米至3米。副業棚為一層。不符合間距標準的房屋不得增加層。
第三十二條 (圍墻施工要求)
個人建筑需要設置圍墻的，不得超過批準的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管道等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風采光。
第五章 法律責任
第三十三條 (鎮鄉人民政府監督檢查)
鎮（鄉）人民政府應當加強對該地區農村村民建設活動的監督檢查，發現違反國家、市有關規定的，應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在24小時內向區（縣）人民政府和有關部門報告。
第三十四條 (對農村村民非法占地建房的處罰)
未經批準或者采取欺騙手段非法占用土地建設住宅的，區（縣）規劃土地管理部門依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，責令退還非法占用土地，限期拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他設施。
超過本市規定的標準，多占用土地按非法占用土地處理。
新建房屋竣工后，原有房屋未按規定拆除或者返還宅基地的，按照非法占用土地處理。
第三十五條 (執行國土管理部門規劃處罰)
規劃土地管理部門責令限期拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工并自行拆除；作出處罰決定的機關有權停止施工。
第三十六條 (違反規劃建設的處理)
未取得農村建設規劃許可證或者未取得農村建設規劃許可證的，依照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定處理。
第三十七條 (違反質量和安全要求的處罰)
村民委員會設的村民委員會和參與集體建設項目的勘察、設計、施工、監理單位應當依法對住房建設項目的質量和安全承擔相應的法律責任。
集體建筑的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規、規章的，由區（縣）建設行政管理部門依法處罰。
第三十八條 (行政復議和訴訟)
當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。
第三十九條 (追究執法者違法違規行為)
有關行政機關應當依法履行職責，嚴格按照法定程序辦理村民建房審批手續，不得以各種名義收費。
有關行政機關忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵犯農村村民合法權益的，有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第四十條 (應用解釋部)
市規劃國土資源局和市建設交通委員會可以解釋本辦法的具體應用。
第四十一條 (施行日期)
本辦法自2007年7月1日起生效。1992年10月3日，《上海市農村個人住房建設管理辦法》同時廢止。
